El mercado español del alquiler cerró el tercer trimestre de 2026 con una caída de precios respecto a los tres meses anteriores, aunque mantiene su crecimiento frente al año pasado.
El precio de la vivienda en alquiler descendió un 4,7% en términos trimestrales, mientras que registró un avance interanual del 3%. Con estas variaciones, el precio medio se situó en septiembre en 14,10 euros por metro cuadrado al mes.
Fotocasa atribuye el retroceso trimestral al comportamiento estacional del mercado tras la elevada presión registrada durante los meses de verano. Sin embargo, su análisis apunta a que la evolución interanual refleja un cambio de tendencia, con el alquiler volviendo a registrar incrementos moderados.
La dificultad para comprar mantiene la presión sobre el alquiler
María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, relaciona esta situación con el encarecimiento de las hipotecas.
Cuando una parte de los hogares encuentra mayores dificultades para acceder a la compra, permanece durante más tiempo en el mercado del alquiler. Esto incrementa la demanda y añade presión sobre los precios.
Dentro del mapa nacional destaca especialmente Cataluña. La comunidad registró un incremento trimestral del 9,1%, mientras que la provincia de Barcelona avanzó un 9,8% en solo tres meses.
Fotocasa considera que estos datos invitan a analizar con cautela la efectividad de las políticas restrictivas aplicadas al alquiler en estas zonas.
Doce comunidades reducen sus precios
El tercer trimestre terminó con 12 comunidades autónomas en descenso trimestral y 16 con incrementos interanuales.
Cantabria encabezó las caídas, con un retroceso del 6%, seguida de Galicia, con un 5,3%. También bajaron Andalucía (-3,2%), Región de Murcia (-3,1%), Comunitat Valenciana (-3%), Castilla y León (-2,5%), Canarias (-2,3%) y Madrid (-2,3%).
Los incrementos trimestrales estuvieron liderados por Cataluña, con un 9,1%, seguida del País Vasco (2,9%), Baleares (1,9%), La Rioja (1,1%) y Asturias (0,6%).
Madrid continúa al frente de los precios por comunidades, con 21,45 euros/m² al mes. Le siguen Cataluña, con 19,67 euros, y Baleares, con 19,59 euros.
Barcelona lidera las subidas entre provincias
El comportamiento territorial también presenta fuertes diferencias a escala provincial. Durante el trimestre se contabilizaron 35 provincias con caídas trimestrales y 48 con subidas interanuales.
Huelva registró el mayor descenso, del 12,1%. Por detrás aparecen Cádiz (-9,2%), Lugo (-8,1%), Cuenca (-7,5%) y A Coruña (-6,8%).
En el extremo contrario, Barcelona aumentó un 9,8%, seguida de Gipuzkoa (9,1%), Lleida (5,5%), Valladolid (4,1%) y Palencia (3,5%).
Madrid y Barcelona siguen encabezando los precios provinciales, con 21,45 y 21,36 euros/m² al mes, respectivamente. Jaén se sitúa en el extremo opuesto, con 6,64 euros.
Las capitales mantienen el crecimiento interanual
El 53% de las capitales analizadas registró descensos trimestrales, pero el 94% presentó incrementos respecto al año anterior.
Zamora protagonizó la mayor caída trimestral, con un 11,7%, mientras Tarragona lideró las subidas con un 13,6%. Palencia avanzó un 10,4% y Girona, un 10,2%.
Barcelona se mantiene como la capital más cara para alquilar, con 23,15 euros/m² al mes. Madrid alcanza los 22,40 euros y Donostia-San Sebastián se sitúa en 20,54 euros.
Grandes diferencias entre municipios
De los 248 municipios analizados con variación trimestral, el 56% redujo sus precios en septiembre.
Doce localidades registraron descensos superiores al 20%. Adra encabezó las caídas con un 39,3%, seguida de Laredo (-35,6%), Sanlúcar de Barrameda (-27,8%), Tarifa (-27,7%) y Garrucha (-26,9%).
En sentido contrario, Xirivella registró el mayor incremento trimestral, con un 27,8%.
Además, 17 municipios superan ya los 20 euros/m². Esplugues de Llobregat encabeza este grupo con 24,76 euros por metro cuadrado al mes, seguido de Sant Josep de sa Talaia, Sitges y Barcelona.
Madrid baja mientras Barcelona acelera
La evolución de los distritos de las dos principales ciudades muestra comportamientos diferenciados.
En Madrid, el alquiler disminuyó en 12 de los 21 distritos analizados. Barajas presentó la mayor caída, del 12,5%, seguido de Hortaleza (-5,7%) y Arganzuela (-5,5%). El barrio de Salamanca mantiene el precio más elevado, con 24,36 euros/m² al mes.
Barcelona presenta una situación distinta. Los precios aumentaron en ocho de los nueve distritos con variación trimestral. Gràcia lideró las subidas con un 21,1%, seguida de Horta-Guinardó (19%) y Sant Martí (15,2%). Sarrià-Sant Gervasi fue el único distrito con descenso, del 0,5%.
Eixample encabeza los precios de la ciudad, con 23,91 euros/m² al mes, ligeramente por encima de Sant Andreu y Gràcia.
Un mercado con fuertes contrastes territoriales
Los datos del tercer trimestre reflejan un reajuste general tras el verano, pero también importantes diferencias según la ubicación.
Mientras buena parte de las comunidades, provincias y municipios reducen sus precios frente al trimestre anterior, la evolución interanual continúa siendo positiva en gran parte del mercado. Cataluña y Barcelona destacan especialmente por sus fuertes incrementos trimestrales.
